Huis kopen riool controleren: het staat op bijna geen enkele bezichtigingslijst, terwijl het riool een van de duurste onderdelen van een woning is om achteraf te herstellen. Je kijkt naar de keuken, de badkamer, het dak en misschien de kozijnen. Wat onder de vloer en onder de tuin ligt, zie je niet. En juist daar kunnen in Bloemendaal verrassingen zitten.
Veel woningen in Bloemendaal-Centrum, Overveen en Aerdenhout zijn oude villa's of vooroorlogse huizen. Die hebben vaak nog de originele gresleidingen. Gres is op zich een degelijk materiaal, maar de verbindingen zijn kwetsbaar. Combineer dat met de vele oude bomen in de wijk en een bodem van duin- en veengrond, en je begrijpt waarom het slim is om het riool mee te nemen in je aankoopbeslissing.
In dit artikel lees je hoe je tijdens een bezichtiging al signalen oppikt, welke oorzaken achter rioolproblemen bij bestaande woningen zitten, wat je zelf kunt nagaan en wanneer een professionele inspectie verstandig is.
Signalen die je tijdens een bezichtiging kunt herkennen
Je staat in een mooie jaren-dertigwoning aan de Kennemerpark of een villa langs de Zijlweg. Alles ziet er verzorgd uit. Toch kun je met een paar simpele observaties al veel te weten komen over de staat van de afvoer.
In huis
- Geur bij afvoeren. Ruik bij de gootsteen, de douche en in het toilet. Een muffe of rioolachtige lucht kan wijzen op een lekkende of verzakte leiding, of op een sifon die droogvalt omdat het huis lang leeg heeft gestaan.
- Langzame afvoer. Laat de kraan in de keuken en de douche even flink lopen. Zakt het water traag weg of hoor je geborrel, dan stroomt er onderweg iets niet goed door.
- Vochtplekken. Kijk in de kelder, kruipruimte of meterkast naar vochtige muren, kalkaanslag of losse tegels rond leidingdoorvoeren.
- Verse kitranden of nieuw schilderwerk. Dat hoeft niets te betekenen, maar op plekken rond afvoeren kan het ook een eerdere lekkage verbergen.
In de tuin
- Verzakte tegels of een kuil in het gazon. Boven een gebroken of verzakte leiding spoelt de grond soms langzaam weg.
- Grote bomen dicht bij het huis. Wortels zoeken vocht en dringen via kleine scheurtjes in oude leidingen.
- Het erfscheidingsputje. Vraag waar het zit. Een putje dat niet te vinden is of overgroeid is, maakt onderhoud lastiger.
- Regenwaterafvoer. Kijk of regenpijpen op het riool aansluiten of in de tuin lozen. Bij hevige regen kan een overbelast systeem terugslaan.
Oorzaken van rioolproblemen bij bestaande woningen
Wat je bij een bezichtiging ziet, is meestal het gevolg van iets dat al jaren speelt. Het helpt om te weten welke oorzaken in deze regio vaak terugkomen.
Oude gresleidingen
Gresbuizen werden in losse stukken gelegd en met moffen verbonden. Na verloop van tijd kunnen die verbindingen verschuiven of scheuren. Er ontstaan kieren waar water uit lekt en waar wortels in groeien. De buis zelf kan nog prima zijn, terwijl de verbindingen het zwakke punt vormen.
Bodem en verzakking
Duin- en veengrond gedraagt zich anders dan vaste klei. Veen kan inklinken, zand kan wegspoelen. Een leiding die ooit netjes op afschot lag, kan daardoor plaatselijk doorzakken. In zo'n dip blijft vuil en water staan, wat vroeg of laat tot verstopping leidt.
Wortelingroei
In lanen als de Bloemendaalseweg en rond de Aerdenhoutseweg staan veel oude bomen. Hun wortels reiken ver. Vinden ze een kleine opening in een leiding, dan groeien ze naar binnen en vormen ze een netwerk waar papier en vet aan blijven hangen.
Eerdere verbouwingen
Een nieuwe badkamer op de verdieping of een uitbouw met keuken betekent extra aansluitingen. Niet elke verbouwing is even zorgvuldig aangesloten op het bestaande riool. Te weinig afschot of een verkeerde koppeling met oude leidingen veroorzaakt vaak pas na een tijd problemen.
Wat je zelf veilig kunt doen voor je koopt
Je hoeft geen vakman te zijn om een eerste indruk te krijgen. Met de volgende stappen kom je al een eind, zonder iets te beschadigen in een huis dat nog niet van jou is.
- Vraag de verkoper naar de geschiedenis. Zijn er eerder verstoppingen geweest? Is het riool ooit gereinigd, vervangen of geïnspecteerd? Zijn er rapporten of facturen? Een verkoper heeft in de regel een mededelingsplicht over bekende gebreken.
- Laat alle kranen tegelijk lopen. Zet de keukenkraan, de douche en de wastafel open en spoel het toilet door. Let op geborrel, opkomend water in de douche of een stijgend waterniveau in de toiletpot.
- Kijk in toegankelijke putten. Is er een ontstoppingsstuk of putje in de tuin dat je zonder gereedschap kunt openen, kijk dan of het water vrij doorstroomt en of er geen vuil of wortels zichtbaar zijn.
- Noteer de bomen. Maak een paar foto's van grote bomen en hun afstand tot de gevel. Dat is later nuttig voor een inspecteur.
- Neem het op in je bouwkundige keuring. Vraag de keurder expliciet naar de afvoer. Een standaardkeuring kijkt meestal niet in de leidingen zelf.
Wat je beter niet doet: chemische ontstoppers in de afvoer gieten om te testen of het beter loopt, of met een veer of staaf gaan duwen in een leiding die je niet kent. Chemische middelen kunnen oude gresverbindingen en rubberen ringen aantasten. Forceren kan een al verzwakte buis verder beschadigen. In een huis dat je nog niet bezit, wil je dat zeker niet op je rekening krijgen.
Wanneer bel je een specialist
Een visuele check geeft je een eerste beeld, maar zekerheid krijg je alleen door in de leiding te kijken. Dat doen wij met een duwcamera. De camera gaat via een putje of ontstoppingsstuk de leiding in en laat live zien hoe het binnenin gesteld is: scheuren, verschoven verbindingen, wortels, verzakkingen en vetafzetting.
Een inspectie is extra verstandig als:
- de woning oud is en waarschijnlijk nog gresleidingen heeft;
- er grote bomen in de voor- of achtertuin staan;
- je tijdens de bezichtiging geur, geborrel of trage afvoer hebt opgemerkt;
- de verkoper geen informatie heeft over eerder onderhoud;
- je van plan bent te verbouwen en nieuwe aansluitingen wilt maken.
Plan de inspectie bij voorkeur vóór je de koop definitief maakt, bijvoorbeeld binnen de bedenktijd of als ontbindende voorwaarde in overleg met je makelaar. Dan kun je de uitkomst nog meenemen in de onderhandeling. Een rapport met beelden geeft je iets concreets om op terug te vallen.
Meer over hoe zo'n onderzoek werkt, lees je op de pagina over Camera-inspectie Bloemendaal. We komen in heel de gemeente, van Vogelenzang en Bennebroek tot Bloemendaal aan Zee. Bellen kan via 023-2001246.
Kosten van een rioolcheck bij aankoop
Wij werken met een helder tarief. Het starttarief is €150 voor het eerste halfuur, inclusief btw. Duurt het werk langer, dan rekenen we €25 per kwartier. Voorrijkosten rekenen we niet, ook niet als je in een van de buitenwijken woont.
Hoe lang een inspectie duurt, hangt af van de situatie. Een goed bereikbaar putje en een overzichtelijke leiding gaan sneller dan een woning waar eerst een toegang gezocht moet worden. Wil je vooraf een inschatting, vertel ons dan wat je weet over de woning. Je vindt alle tarieven ook op de pagina tarieven.
Zet die kosten af tegen wat een onverwacht rioolprobleem na de overdracht kan betekenen. Als je pas na de sleuteloverdracht ontdekt dat een leiding onder de tuin gebroken is, draai je daar meestal zelf voor op. Weet je het vooraf, dan kun je erover praten met de verkoper.
Blijkt er tijdens de inspectie een verstopping te zitten, dan kunnen we die vaak meteen verhelpen. Op een ontstopping geven we 3 maanden garantie.